第一条为进一步规范我市商品房质量保证金使用管理，落实商品房质量在保修期内的维修责任，根据《建设工程质量管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《连云港市商品房质量保证金管理办法》等相关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本市市区范围内（包括海州区、连云区、市开发区、云台山景区、高新区、国家东中西区域合作示范区）房地产开发企业销售的商品房质量保证金的监管、使用和退还。

第三条在商品房质量保修期内，房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。

第四条商品房质量保证金的使用，以房地产开发企业就该开发项目预留在监管机构的质量保证金为限额。超过商品房质量保修期限或保修范围的，不得使用监管机构留存的保证金。

第五条正常使用条件下，商品房最低保修期限为：

（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗，为5年；

（二）外墙外保温工程，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

（五）开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程，为2年。

本办法所称保修期限自商品房竣工验收备案之日起算。

第六条保修期内，商品房专有部位出现质量问题时，业主应按商品房质量保证书载明的报修方式向开发企业报修；商品房共用部位、共用设施设备出现质量问题时，物业服务企业、业主委员会或相关业主（以下简称报修人）应及时向开发企业报修。

第七条保修期内，商品房出现质量问题需要维修时，若开发企业不履行保修责任的，报修人可向属地街道办事处（乡镇）提出保证金使用申请，街道办事处（乡镇）受理后应在7个工作日内到现场核实，核实无误后将相关材料报送区物业主管部门。区物业主管部门在收到相关材料后应在3个工作日内将保证金使用申请书内容书面通知开发企业或在市住房局网站上公示，开发企业在收到通知或在公示后15个工作日内未提出书面异议或未进行维修的，可启动使用保证金。

开发企业对保修申请提出书面异议的，报修人应在提出保证金使用申请后，根据开发企业异议内容补充提交报修人委托的有相应检测资质的检测机构或具有司法鉴定资格的专业部门出具的工程质量检测报告或书面意见等材料，也可提交确定应由开发企业承担保修责任的仲裁文书或生效判决书。

第八条在保修期内，商品房出现质量问题需要维修时，若开发企业因注销、歇业、解散、破产等原因无法履行保修义务的，报修人可向属地街道办事处（乡镇）提出保证金使用申请，并提供以下材料：

（一）报修人委托有相应检测资质的检测机构或具有司法鉴定资格的专业部门出具的工程质量检测报告或书面意见；

（二）报修人根据相关规定选择具有相应施工资格的施工单位，施工单位应按有关规定编制维修方案和工程预算并报属地街道办事处（乡镇）。

街道办事处（乡镇）在收到上述材料后，7个工作日内到现场核实，核实无误后委托具有相关资质的机构进行审核，审核确认后将相关材料报送区物业主管部门。经区物业主管部门批准，由报修人在街道办事处（乡镇）监督下组织维修。审核费用计入维修成本，在保证金中列支。

第九条若维修费用超过10万元（包含10万元），报修人可选择监理单位对维修工程实施监理，监理费用计入维修成本，在保证金中列支。

第十条报修人通过检测机构、仲裁机构、法院认定属于开发企业保修责任范畴的，检测、仲裁、诉讼费用可作为维修成本，在保证金中列支。

第十一条实施维修的施工单位应合理控制维修成本。维修工程竣工后，施工单位应按照有关规定组织验收，编制维修工程决算，并由街道办事处（乡镇）委托工程造价咨询机构审核维修工程决算，维修工程决算审核费用计入维修成本，在保证金中列支。

第十二条区物业主管部门收到街道办事处（乡镇）提交的维修工程竣工验收报告、经审核的维修工程决算、维修工程费用清单及其他相关资料后，3个工作日内报市物业管理中心备案，监管机构在备案后10个工作日内按维修合同、决算审核服务协议约定的方式，向保证金使用申请人或施工单位、监理单位、专业造价审计机构等单位转账，相关费用直接从开发企业保证金账户中列支。

第十三条监管机构应在资金拨付之日起30日内将保证金使用明细函告开发企业。若开发企业已经注销或无法取得联系的，在市住房局网站上进行公示。

第十四条下列情况不属于保修范围，不得使用保证金进行维修：

（一）因物业使用人使用不当或者擅自改动房屋结构、设施设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；

（二）非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；

（三）因不可抗力造成的物业质量问题。

第十五条物业服务企业发现房屋共用部位、共用设施设备出现质量问题，未及时向开发企业报修的，因拖延报修而造成的责任由物业服务企业承担。

第十六条保修期内，开发企业不积极履行保修义务，发生报修人使用保证金维修房屋情况的，计入开发企业诚信档案，每次扣3分。

第十七条申请使用质量保证金进行商品房维修的，由报修人根据与维修施工单位的合同约定对维修工程质量承担保修责任。

第十八条保修期满后，开发企业向商品房质量保证金监管部门提交退还保证金书面申请，并同时出具由属地区级物业主管部门出具的同意退款证明，监管机构收到退款申请后30日内将监管账户内保证金退还给开发企业。

第十九条本实施细则自2016年8月1日起执行。

附件2：

关于《连云港市市区商品房质量保证金使用实施细则》的制定说明

一、制定的必要性

自我市实施商品房质量保证金管理制度以来，能够很好地落实商品房在缺陷责任期内的维修责任，保障商品房得到正常维修和使用，维护广大业主的合法权益。但在实施过程中，也存在着一些具体问题，商品房在保修期内出现质量问题需要维修时，若开发企业不积极履行保修义务或因注销、歇业、解散、破产等原因无法履行保修义务的，将给业主造成困扰。为了进一步规范我市商品房质量保证金使用管理，根据《建设工程质量管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《连云港市商品房质量保证金管理办法》（以下简称《管理办法》）等相关规定，结合本市实际情况，特起草《连云港市商品房质量保证金使用实施细则》（以下简称《实施细则》）。

二、征求意见的情况

我局高度重视此项工作，专门成立了起草班子，深入调查研究，在此基础上草拟了初稿。初稿完成后，立即安排专人对初稿进行了合法性审查，对文字表述进行了修改，形成《实施细则》征求意见稿。我局先后组织召开了由各区住建部门相关负责人参加的座谈会，对《实施细则》征求意见稿多次做了认真的研究、论证和修改，并将完善过后的《实施细则》征求意见稿公开发布，向各区政府部门及社会各界人士广泛征求意见。

三、制定依据

（一）《建设工程质量管理条例》

（二）《江苏省物业管理条例》

（三）《连云港市商品房质量保证金管理办法》

四、主要内容

（一）明确了《实施细则》适用范围、保修期限。第二条规定《实施细则》适用于本市市区范围内（包括海州区、连云区、开发区、云台山景区、高新区、徐圩新区）房地产开发企业销售的商品房质量保证金。第三、四、五条规定在商品房质量保修期内，房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任以及各项工程的最低保修期限。

（二）明确商品房质量保证金使用方法。第六、七、八条详细说明何种情况下可以使用质量保证金进行维修，分别阐述若开发企业不履行保修责任或因注销、歇业、解散、破产等原因无法履行保修义务时，业主可通过《实施细则》规定的流程方法进行报修及维修。

（三）明确列支在商品房质量保证金中的相关维修费用问题。第九、十、十一条规定维修费用超过10万元（包含10万元），报修人可选择监理单位对维修工程实施监理，监理费用计入维修成本，在保证金中列支；报修人通过检测机构、仲裁机构、法院认定属于开发企业保修责任范畴的，检测、仲裁、诉讼费用可作为维修成本，在保证金中列支；实施维修的施工单位应合理控制维修成本。维修工程竣工后，施工单位应按照有关规定组织验收，编制维修工程决算，并由街道办事处（乡镇）委托工程造价咨询机构审核维修工程决算，维修工程决算审核费用计入维修成本，在保证金中列支。

（四）明确维修费用的审核、拨付流程，落实责任主体。第十二条规定区物业主管部门收到街道办事处（乡镇）提交的维修工程竣工验收报告、经审核的维修工程决算、维修工程费用清单及其他相关资料后，3个工作日内报市物业管理中心备案，监管机构在收到市物管中心作出的拨付保证金核准通知后10个工作日内，按维修合同、决算审核服务协议约定的方式，向保证金使用申请人或施工单位、监理单位、专业造价审计机构等单位转帐，相关费用直接从开发企业保证金帐户中列支。

（五）明确监管机构的告知义务。第十三条规定监管机构应在资金拨付之日起30日内将保证金使用明细函告开发企业。开发企业已经注销或无法取得联系的，在市住房局网站上进行公示保证金使用明细。

（六）进一步明确保修范围，详细介绍不得使用保证金的情况。第十四条规定不得使用保证金进行维修的情况包括：

1.因物业使用人使用不当或者擅自改动房屋结构、设施设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；2.非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；3.因不可抗力造成的物业质量问题。第十五条规定物业服务企业发现房屋共用部位、共用设施设备出现质量问题，未及时向开发企业报修的，因拖延报修而造成的责任由物业服务企业承担。

（七）说明开发企业不履行保修责任义务的处罚情况。第十六条规定保修期内，开发企业不积极履行保修义务，发生报修人使用保证金维修房屋情况的，计入开发企业诚信档案，每次扣3分。

（八）对保修期满后的保证金返还事项进行详细规定。第十八条要求商品房竣工验收备案之日起满5年后，开发企业向保证金监管部门提交退还保证金书面申请，并同时出具由属地区物业主管部门出具的同意退款证明，监管机构收到退款申请后30日内将监管帐户内保证金退还给开发企业。